Переход права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости

В 2002 году я купил гараж. До сегодняшнего дня земля под ним числится на старом хозяине на праве постоянного (бессрочного) пользования. Я могу переоформить эту землю на себя? или мне надо брать отказ от прежнего пользователя земли? (ключевые слова: бессрочное пользование - отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным)Отвечаю я - юрист организации Зубов Вадим Васильевич.Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ («Основные принципы земельного законодательства») определяет, что одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.Данный принцип «в перевёрнутом виде» (не от участка к объекту недвижимости, а от объекта недвижимости к участку) нашёл своё отражение:- в статье 552 ГК РФ («Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости»), согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости;- в статье 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение»), согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.Следовательно, руководствуясь пп 5. п.1 ст. 1 ЗК РФ формально истец имеет полное право переоформить «приобретенный» земельный участок на своё имя на праве постоянного (бессрочного) пользования «на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник» (пп.1 п.1 ст. 35 ЗК РФ).Однако, статья 20 ЗК РФ («Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками») установила ограничения по субъектному составу лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки на таком праве, и, в частности, согласно пункту 2 данной статьи: «Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование - не предоставляются».Таким образом, в настоящее время вы – не имеете права переоформить данный земельный участок на своё имя «на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник» (пп.1 п.1 ст. 35 ЗК РФ), в отличие, например, от статьи 37 ранее действовавшего ЗК РСФСР от 25 апреля 1991: «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю».Разрешает данную ситуацию пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ».С учетом изложенного, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у продавца недвижимости прекращается при переходе права собственности на гараж в силу закона, а вы (покупатель) - приобретаете право на переоформление данного права на право собственности либо аренды.Следовательно, предоставление согласия прежнего землепользователя на прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – не требуется, так как все права на данный участок уже перешли к Вам. Существует на эту тему и судебная практика ("гражданских" решений я пока не нашёл, пользоваться будем арбитражными):постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2011 г. по делу N А20-3495/2009 (карточка дела - здесь) прямо указано, что "в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости к новому собственнику перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у ООО "Барс", в связи с чем отказ последнего от права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не требуется. Право продавца на земельный участок прекращается в связи с переходом к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования"; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. N А21-7765/2007: "Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть прекращено по двум основаниям: при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации, включая подачу в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 того же Кодекса, заявления об отказе соответствующего лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по установленной форме; принудительно в перечисленных в пункте 2 названной статьи случаях. Решение о прекращении прав на земельные участки по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, принимается судом в соответствии со статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации). Статьей 54 Земельного кодекса Российской Федерации установлены условия и порядок принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Поскольку по смыслу пункта 5 указанной статьи лицом, полномочным обратиться в суд с заявлением о прекращении права на земельный участок, является орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий в соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации правом предоставления земельных участков, а также ввиду отсутствия условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, у арбитражного суда не было оснований для удовлетворения иска ООО "Новый дом-Калининград". Суды также правильно указали, что в связи с приобретением истцом названного нежилого здания право федеральной собственности на земельный участок, сформированный под этим объектом, не прекратилось. Однако кассационная инстанция считает необходимым отметить следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку у ООО "Новый дом - Калининград" право пользования земельным участком, сформированным под приобретенным им объектом недвижимости и необходимым для его использования, возникло в силу закона, то для оформления его прав на этот участок в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не требуется отказа Минобороны от права постоянного (бессрочного) пользования";постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 февраля 2011 г. N Ф07-12823/2010 по делу N А21-11930/2009 (карточка дела - здесь): "ТУ ФАУГИ в письме от 07.10.2009 N ЛФ-6534 отказало заявителям в предоставлении земельного участка в собственность, указав на то, что испрашиваемый участок принадлежит Предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.." Однако (это уже позиция суда): "В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости к новым собственникам переходит право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель недвижимого имущества вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. Следовательно, прежний собственник объектов недвижимости или лицо, в чьем владении они находились, после продажи этих объектов утратил право пользования названным участком";постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2009 г. N Ф04-1297/2009(1706-А45-9)(3717-А45-9): "ТУ ФАУФИ письмом от 08.04.2008 NСА-2877/08 сообщило обществу о возможности рассмотрения вопроса о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду после отказа СИОТ РАО от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 22 832 кв.метров, в соответствии со статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации..." Однако (позиция суда): "Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в иске ООО "НТПД", правильно указал, что действующим законодательством не предусмотрена возможность понуждения землепользователя отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования в судебном порядке. Суд кассационной инстанции находит правильным вывод судебных инстанций о том, что ООО "НТПД" как собственник помещений в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оформления соответствующего права на земельный участок, необходимый для использования приобретенных помещений, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из того, что право пользования частью земельного участка возникло у ООО "НТПД" в силу закона, то в этом случае не требовался отказ ГНУ "ИПИОД" от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Обоснованно указано судом апелляционной инстанции на то, что право истца требовать оформления соответствующих прав на земельный участок не связано с наличием или отсутствием у ответчика права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на момент перехода к истцу права собственности на указанные помещения" + "Суд апелляционной инстанции верно указал, что ООО "НТПД" - истец - избрало неправильный способ защиты своих прав", то есть истец обратился с иском об обязании совершить действия по отказу от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а этого нельзя требовать от того, кто данное право утратил в силу перехода права на объекты недвижимости. Карточка дела - здесь; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2009 г. N А05-8714/2008: "Поскольку у муниципального образования право пользования спорным земельным участком, сформированным под объектами недвижимости и необходимым для их использования, возникло в силу закона, и для переоформления прав на этот земельный участок не требовалось отказа Минобороны России от права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в признании недействительным постановления главы муниципального образования о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком отказано". Карточка дела - здесь;постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2011 г. N Ф07-14188/2010 по делу N А56-23271/2010: "Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отказ от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком совершен генеральным директором общества в нарушение норм действующего законодательства и устава общества с превышением полномочий и не мог являться основанием для прекращения права, нельзя признать состоятельным. В данном случае прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком АОЗТ "Воронковское" произошло в связи с переходом права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости к другому лицу и переходом к этому лицу права пользования земельным участком". Карточка дела - здесь;постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 июля 2010 г. N Ф09-5173/10-С6 по делу N А47-10067/2009: "... к обществу "Метан" как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них уже перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника - общества "Оренбургоблгаз", в связи с чем отказ последнего от права постоянного (бессрочного) пользования в данном случае не требуется, так как право продавца на земельный участок прекращается в связи с переходом к лицу, являющемуся приобретателем объекта недвижимости, прав на земельный участок, на котором этот объект находится и который необходим для его использования, что в силу подп. 7 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса является основанием для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования". Карточка дела - здесь;постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 февраля 2011 г. N Ф07-13999/2010 по делу N А13-1513/2010: "...право пользования земельным участком, расположенным под приобретенным объектом недвижимости и необходимым для его использования, возникло у Агрофирмы в силу прямого указания закона, поэтому для оформления ее прав на этот участок в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, - отказ Общества от права постоянного (бессрочного) пользования не требуется". Карточка дела - здесь.